猫眼电影
猫眼电影记者 田国立 报道y85ouztigy6ysf5y
“微信，要再活十年。”
作者丨董子博 成妍菁
编辑丨林觉民
在今天的电商江湖，微信小店甚至杀不进前五。
2025微信公开课PRO数据显示，2024年微信小店GMV规模是2023年的1.92倍、订单数量是2.25倍，虽然保持着高速发展，但仍大幅落后于淘天、拼多多、抖音、京东、快手等平台，GMV差距将近万亿之多。
而微信自己什么时候能达到万亿 GMV，在人们看来都是个未知数。
早先有预测，2025 年，是微信小店 GMV 破万亿的关键之年。汇正财经预测，如果 25 年，微信小店能实现 3-5 倍的高速增长，在今年年底/明年年初，平台或许真的能迈上一个大台阶。
“但以微信做事的方式，弄不好 2026 年底，他们也破不了万亿。”二级分析师雷宇如此向雷峰网评价道。
可称匮乏的运营服务、一丝不苟的平台规则、慢条斯理的做事风格、保守克制的平台战略……微信小店的一切，都似乎与增长和盈利南辕北辙。
“很多人说，微信都快成仙了。”谈起他心中的微信，雷宇眼里多少有几分无奈。
在外界看来，微信的确有“成仙”的资本——今天的中国，微信已经成为了中国体量最大的 App 没有之一，凭借近 14 亿（今天甚至仍在增长）的日活跃量独孤求败，一切尚未到来的成功，在外人看来，都只不过是微信的“添头”。
2025年，微信小店的战争却仍在继续，微信逐步扩张的生意和落后的平台支持犬牙交错，夹缝中，是在平台上谋求生存的商家们。
面对世界，微信似乎总有一种独特的“松弛感”，他们执拗地相信自己的路径，并且不紧不慢地执行，不管别人指点，岿然不动，如同武功秘籍里写的：“他强由他强，清风拂山岗”。
回顾往昔，抖音如洪水猛兽席卷短视频市场，视频号入局晚、动作慢，几经起落，似乎天时、地利、人和尽失，最终不靠投流、不靠砸钱，以一贯的产品思维为抓手，高速追赶抖音，从难望其项背，直至今天可以与之分庭抗礼——这也是微信“松弛感”的体现。
说回小店，微信的“松弛感”从何而来？又会把微信小店带向何处？
这两个问题，亟待一个回答。（关于本文更多细节内幕，添加微信william_dong，获取独家视角）
01
轻运营，能做好电商吗？
微信“松弛感”的一个体现，是在团队里，似乎没有 KPI 这个概念。
电商的增量几乎已经见底，各个平台之间难有共同繁荣，只有此消彼长。相比要把 GMV 数字增长焊死在员工脑门上的竞对们，微信的态度，松弛得甚至令人恐惧。
“一次和微信小店的人开会，发现相比之前的某个运营数据，一个多月里涨了30%。我问对方，数据怎么涨的？对方不清楚，老板也没让人做归因。”
“他们不着急，我在旁边干着急也没用。”雷宇说起这事来，也是一脸蒙圈。
“相比抖音，狠狠收割尾部和中部创作者的‘韭菜’；微信小店目前的商业化程度相对较低，平台也没有急于复制抖音的套路，比如捧起一个超级头部主播来带动繁荣，好去给平台带来更多收益。”雷宇评价道。
而另一边，微信上的商家，钱赚得却“苦哈哈的”，聚在一起，嘴里总是对微信的抱怨和吐槽。
而往往聊到最后，商家们的怨气，都集中在了微信小店“基础设施太差”这一点上。
温水煮“商家”
在字节跳动的系统里，广告商提交一个素材可能30分钟就能完成审核；但在视频号里，审核一个素材可能需要一天甚至两天，这种效率差异很明显。
而相比在抖音，一个商家配一个“小二”（平台方运营）的待遇，在微信小店，商家几乎很难见到平台方的“活人”。
“在抖音，抖店注册到一半，平台马上就有人打电话来，询问开店的意向，分享优惠的政策，总之十分细致；
“而到了微信，你的店被封了，想找人求助，都不知道打谁的电话。”商家田青对雷峰网如此分享道。
商家炳趵就遇到过这样的问题，他雇来负责直播的达人，在没有和他商量的情况下，自作主张地进行了违规的操作，微信小店不仅光速封杀了他的店铺，甚至把他的公司主体也一起加入了黑名单，永久不能在微信开店。
“即使提前说得再多，达人自己也想红，所以很多时候都会私自搞一点擦边，”聊到这件事时，炳趵甚至也能理解让他被封杀的始作俑者，“这事在抖音上，和小二好好聊聊其实不难解决，毕竟是达人的个人行为；但在微信，找人找不到，申诉也没用，我们只能换个主体重新开店。”
平台反应慢，找不到对接人——和朋友，炳趵常常开玩笑，说微信小店是在“温水煮商家”，商家很容易被“煮死”。
微信小店的体系，运营屈指可数，早就不是什么新闻。雷峰网进行了一圈调研之后，发现答案版本不少，有人说微信小店运营有几十个人，甚至有版本说，只有十几个人在管理着平台上庞大数量的商家。
无论如何，至少能确定，微信小店的运营团队，体量远小于同类的其他平台。
而运营缺乏的空子用什么填补？微信小店则希望给用户一个产品，让用户自己用好，而平台则不过多介入生态的形成。
“之前我接触过视频审核组的同事，他们制定的规则划分非常细致——例如，对于低俗类内容的审核，会明确规定女性裙子的长短，严格地划分、更严格地执行。”吴麦，一位微信前员工对雷峰网表示道。
一次，吴麦负责的直播间出了问题，她亲自去找了微信的产品部，可得到的回复仍然是没法解决。
诚然，做中国最大的 App，微信承担的责任更重，所以审查必须更严格，也要尽力挤压暗箱操作的空间。
近期，微信小店仍在推出“送礼物”“推客带货”等新工具、新能力新动能，正给商家带来更多的便利；近期推出一揽子品牌入驻权益，也替一些商家解决了不少入驻平台最直接的问题。尽管如此，微信当下的基础设施，仍然难以望及抖音快手等其他平台的项背。
本质上，这样的安排，与张小龙笃信“轻运营，重产品”的底色脱不开关系。
微信小店的“底色”
在微信产品设计方方面面，人们总能看到张小龙鲜明的个人烙印——微信的思路通常是提供多种工具，让用户和商家自行选择适合的产品来使用。如果某个功能人们用得好，入口就会上移，更容易被用户看到。
微信的产品设计，就如同一个精巧的玩具箱，一切井井有条、却又不死板，有一套微妙的内生逻辑。
这几年微信的核心目标，便是如何打造一个全新的交易生态，包括从产品功能到团队架构都进行系统性升级，为商家、创作者等参与者创造更稳定的经营环境。
去年五月，微信内部正式公告，平台决定将分散在多个部门的交易相关业务统一整合至开放平台部。这意味着商家和用户的交易环境更加安全，以及买卖流程、双方的使用体验都再比过去有所提升。
微信的开放平台部是负责小程序和公众号的团队。其内部设有三级管理结构：第一级为中心负责人，主要负责整体管理和决策；第二级负责处理具体事务；第三级是小组组长，主要负责具体的执行和日常管理。
这个独特的组织规划方式，背后既有张小龙本人对产品的执念，也有微信团队遵循“小而美”管理风格的原因。“现在开放平台部只有那么几百人，数量还没有抖音电商的小二多，要他们精耕细作，几乎不太可能。”殷天说道。（关于本文更多细节内幕，添加微信william_dong，获取独家视角）
精简的团队、粗线条的运营，相比抖音逊色不少——相当数量的商家都对微信小店意见不少，雷宇就听到过不少这样的抱怨。在线下讲课的时候，他对学员们这样讲道：
“你不要交到了现女友，心里还想着前女友的好。两个平台本来就是不一样的战略，各有各的优势，也各有各的缺点。”
能在不断的意见中“逆行”，不怕丢掉商家，微信小店自然有自己的底气。
“在非洲赚钱”
在微信小店，商家的生存状态，在商家萧予看来，很像是“在非洲赚钱”——钱能赚到，但基础设施太差，免不了辛苦。
“但相对的，在其他平台，甚至很难能赚到真钱。”
最早，萧予就是最早一批直播带货的尝试者，最多的时候做了几十个直播间，从外部寻找 KOL 帮自己带货。
而他做的珠宝品类，在抖音上退货率最高时达到了70-80%；而快手的主播又多少带点“土味”，不符合珠宝的调性。所以当微信小店可以直播带货的时候，萧予也没有犹豫。
早期的视频号小店，百废待兴之下，有用户，但没商家、没供应链，所以要通过视频号形成大体量的出货，似乎也并不简单。
但随后，随着视频号小店升级成微信小店，有赞、微盟等一系列第三方服务商的加入，如萧予一样第一批入驻的商家，就吃到了平台的先发红利。
“相比抖音七八成的退货率，”萧予说道，“在微信小店上，卖出100单，只有5-10单退货，不光省心，还省了不少运费险。”
最早期还是视频号小店的时候，平台逻辑是希望商家用私域流量激活直播间，通过在微信群和朋友圈传播直播链接，来给自己的直播间引流。
于是，商家就会想出一个又一个的“钩子”——比如“关注送福利”等等简单直接的手段——来留住用户，商家引导用户的方式方法其实不少。
同时，微信还会根据预约人数来匹配流量，最早的比例或曾达到 1：1，即如果有5 万人预约了直播间，微信会额外推 5 万人进来，直播间的人数就可能达到 10 万人，如果这个人数冲破了平台预先设定的流量线，甚至会有更多人被吸引进来。
这也导致了，当时商家对于投流的积极性整体不高，投流占比甚至一度不到两位数，而抖音商家的投流占比则占到了60-70%，甚至可能更高。
退货率更低，流量成本更低，商家在微信的客单价却相比更高。在视频号上卖珠宝的萧予，单价几万的到十几万的珠宝都时有售出。而在董枫的观察中，当抖音刚开始做直播时，客单价在 39 元左右，几年之后逐渐做到了 100-150 元；而视频号小店的客单价，在刚开始时就做到了 200 元。
“但凡在直播行业做了半年以上的人，没人关注流量——大家关注的只有利润。”萧予说道，“从抖音跳到视频号，同样的品，视频号的利润明显更高，无论是付费投流还是自然流量，10 个点以上的利润很好做。”
从这个角度，微信的“轻运营、重产品”策略，的确充分调动了商家自己的积极性和活力，以很小的人力撬动了商家和服务商自发建设生态，这是不少同类内容电商平台所难以想象的。
几年过去，微信小店在成长，商家在成长，用户也在成长。
腾讯曾在2024年第一季度业绩报告中表示，视频号用户时长当时就已超过朋友圈的两倍。在交易额和订单量方面，2025微信公开课PRO数据显示，2024年微信小店GMV规模是2023年的1.92倍、订单数量是2.25倍。
现在，不少商家和达人已经开始认为，微信小店已经具备了打“持久战”的潜质，这也促成了当下平台最大的变化——达人和商家开始赚钱了。（关于本文更多细节内幕，添加微信william_dong，获取独家视角）
02
赚钱，不如做生态
凭什么，微信小店可以在电商上能维持如此定力？微信不是没有梦想，而是“徐徐图之”。
不做激进战略和 KPI 导向，微信不要特别快速的增长——不要增长，那微信想做什么？分析师邬筠对雷峰网分享了她的看法：
“微信的愿景，是做一个能再活 10 年的平台。”
今天，生活在中国的人们，或许很难想象一个没有微信的生活。我们在微信上交流、工作、交易、娱乐、获取知识、记录生活——微信提供了一个巨大的全域生态，而这个生态，正是今天微信成为现代“赛博基础设施”的重要原因。
微信要再活 10 年，只要能持续发挥自己的生态优势，就能安全无虞。体现在电商领域也是如此，微信最想要的，是做好生态，增长与否、赚钱与否，或许都在其次。
“广积粮，缓称王”
这种观点，放到字节、快手、拼多多等等的平台，或许都难以想象。电商是金矿，只有挖得早、挖得深，才能站住场子——不要增长，还做什么电商？
最早，部分在抖音赚不到钱的商家才会去视频号，大商家还是不愿转移阵地——他们对 ROI 稳定的要求更高，就更倾向于在更大的平台完成曝光。
而视频号对商家的激励，主要还是流量扶持。一个抖音的主播来到视频号，只要粉丝整体超过一个基准线，达人交易额达到某个标准，视频号就会提供一些流量券的激励。乍一看有点小气，但也能看出，微信正在有目的性地放慢自己商业化的步伐。
而在微信的“商业真空”之外，抖音、快手等平台的商业化做得就相当激进，几乎所有商家都在付费投流，而不少平台早已深谙广告投放的ROI规律，有能力调配流量，让商家的盈利从成本线上“低空飞过”，平台则雁过拔毛。在这种高度商业化的环境下，用户对直播套路和电商文案已经麻木，没法激起购买欲，流量也过于向头部集中，普通商家很难脱颖而出。
“在视频号上，仍然以白牌玩家为主，品牌只占 15%，而投流最狠的白牌，一个月只投 1000 多万，但到了抖音，肯定得是亿级以上的投放。”雷宇对雷峰网说道。
张一鸣和张小龙，两个王者各有一派自成体系的武功，自然各有千秋，不能武断孰对孰错。张一鸣信奉大力出奇迹的快攻重拳，张小龙则信仰产品和生态的力量。
2024 Q2 业绩会上，腾讯总裁刘炽平表示，希望以非常耐心但系统的方式建立一个生态系统，与仅有直播的电商区分开来，建立更大、更有意义、天花板更高的电商生态系统。
而这套电商生态，也是同样包在前面提到的“全域生态”当中的，只是全域生态中，一个重要的部分，而非全部。
有全域生态，微信无论如何都能赚钱；但如果急着发展电商，伤害了自己最珍贵的用户，无疑是舍本逐末、饮鸩止渴。
在用户和商家利益的平衡上，微信明显向用户倾斜更多。今天，在微信小店，商品会要求强制上运费险，由商家承担一单5块钱的成本，退货率也被推高不少；而抖音的运费险商家可以关掉，服装品类为了控制退货，不少商家都关闭运费险。
而过去，平台退货率更低，很大原因是用户找不到退货的入口。到了现在，微信里面，用户能直接找到自己的订单，退货流程被大大缩短，退货率也就上去了。在服装商家朵芸这里，反而现在的微信小店退货率比抖音还高。
“在微信，张小龙只是把底层价值想明白了，”谈起微信的生态观，邬筠说道，“在他眼里，一个均衡的生态应该是通过产品引领业务自然增长。而平台并不需要刻意设计，只需要做好基础设施和产品就好。”
生态是统合的整体，在微信也并不例外，而如何统合生态内部的诸多业务和要素，自然是电商生态的重中之重。（关于本文更多细节内幕，添加微信william_dong，获取独家视角）
微信小店的统合“战争”
据互联网信息，2024年，抖音凭着3.5万亿的电商收入，成功超越京东，杀进中国主要电商平台 GMV 前三，而微信小店却与之相差数万亿GMV数量级。
要理顺电商的生态，微信首先要做的，是理顺内部业务条线，让用户的体验可以尽量清晰、形成闭环，同时释放自己作为一个整体的潜力。
过去，不少在视频号上售卖的商品，最终会回到小程序上完成购买和付款。而视频号和小程序，也一度分属两个领域，考核重心也有所不同。
当时，一些商家通过这种方式将用户引入小程序，实现私域流量的转化。现在，微信小店和小程序兵合一处，全部交由开放平台部统筹。之后，微信将交易流程整合到小黄车（微信官方提供的电商功能），在视频号上的购买，都要通过微信小店买单，要求数据和变现都通过微信的官方渠道完成。
名义上，是为了改善用户体验；但实际上，这使得流量和交易更加集中于微信小店的官方渠道，对于平台来说也更好把控。
微商的部分，也正在向着微信小店的体系并拢，微信通过管控的方式向商家施压，而商家要从微信群转向微信小店，本身也面临着客户流失的风险，只能在夹缝中挣扎。
这场仗，打的不是微商，打的是质量低下，分布分散的交易生态——微信打的很坚决，即使得罪商家也在所不惜。2024 年 12 月，微信小店发布了一则公告，整顿卖低价课引流的教育类商家。而今年，传平台还有计划清退一批评分特别低的小店，同时，逼单式的直播也会被整治。
商家-平台-用户的三角关系，只有统合，才能给微信小店创造一个更完整的生态。这个统合的“战争”到了今天仍在持续，以微信的风格，或许在外面的人们很难听到连天的炮声，但在暗流涌动处，战火却从未停息。如同视频号高速穿越抖快的围堵，微信小店的崛起，或许也差一朝一夕。（关于本文更多细节内幕，添加微信Who123start，获取独家视角）
03
结语
“尊重微信的现状。”聊到最后，董枫如此总结今天的对话。
诚然，微信有落后、有固执、有投鼠忌器，匮乏的基建的确阻滞了商家的盈利和扩张。但微信同样，提供了一个新的交易场所，服务费占1%-5%，让利相当大方；抖音收费更高，服务更好也是合理现象。
如果微信小店能成为未来电商世界的头把交椅，最终依靠的，必然是微信底层的竞争优势，充分挖掘和发挥社交链路的价值，这是微信在电商领域的“王道”。
而到了实际操作上，电商的逻辑无非是：流量、供给、用户教育和服务。微信当下想要突围，首先得搁下面子，往电商的池子里多放量。
“除此之外，丰富商品种类、培养用户习惯、优化审核、物流、支付等各个环节体验，也都是微信小店当下仍然有空间做好的地方。”商家炳趵如此说道。
如果微信小店必然崛起，淘宝、京东、拼多多，谁受冲击最大？
分析师殷天认为，微信小店越做越大，拼多多或许反而收益——当微信把内容市场和 DAU 一并做起来，吸引抖音的内容创作者溢出来到视频号和微信小店，就成了事实上的围魏救赵，抖音要回家守住内容市场，电商方向的精力会受到牵制，多多或许就有了机会，趁机扩大领先身位。
2025年，要做到万亿 GMV，吴麦说，微信小店路子还在找，只有“不停尝试”一条路可以走。
今年，推客带货也是微信小店一个很大的看点。淘客带来的群内成交，占到了淘宝、京东GMV的20%，两家分别都是万亿规模。
“如果能把这个量全部洗到微信小店来，平台就直接起飞了。”吴麦说道。 （关于本文更多细节内幕，添加微信william_dong，获取独家视角）
注：文中雷宇、田青、炳趵、吴麦、殷天、董枫、萧予等均为化名。
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简解：
1、 什么是商品房预售款
商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。
2、 商品房预售款的所有权属于谁所有
属于开发商。货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。
3、 商品房预售款的用途是什么
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款和《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的有关规定，商品房预售款的用途是用于工程的建设，也即用于工程施工建设款的支付，不得做其他用途。
4、 商品房预售款的支付监管
《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法。一般来说，各地有自己的对商品房预售款的监管办法，商品房预售款一般来说不能自由使用，需履行一定的审批手续方可使用。
5、 人民法院对商品房预售款进行冻结或强制执行的态度
首先，法院对冻结和执行商品房预售款要采取严谨和审慎的态度。
法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的法律规定。实践中，各地做法也有不同。鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，人民法院对于该账户的保全、执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。
其次，在保证建设工程施工正常进行的情况下，方可冻结商品房预售资金监管账户，但不得影响该监管账户所涉建设工程施工的正常进行，不得影响涉案工程建设资金的及时发放，且尽量不采取全部冻结账户资金的方式。
第三，在强制执行阶段，只能在设立监管账户的目的已经实现后，或预售款资金满足项目建设所需资金之外的部分，方可采取执行措施。
第四，有多个资金监管账户的，部分资金监管账户的目的已经实现的，可就该部分监管账户资金实施冻结和执行。
第五，在资金监管协议约定的终止条件已经成就的情况下，可以冻结和执行监管账户资金。
第六存在将商品房预售金之外的收入存入商品房预售监管账户内，以规避执行的，执行法院应查明该情形是否存在，并在查明此基本事实的前提下，再确定执行机构能否采取强制执行措施。
案例详情：
1、中华人民共和国******（2018）最高法执监105号执行裁定书
关于商品房预售款监管账户问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于建设项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的法律规定。实践中，各地做法也有不同。按照江门中院在异议裁定中查明的事实，江门市房地产开发企业的商品房预售款账户受到江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行的双重监管，房地产开发公司需要使用该项目商品房预售款时，必须向江门市住房和城乡建设局提出申请，由住房和城乡建设局批准，并且使用预售房款，只能购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。因此，鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，人民法院对于该账户的保全、执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。在保全阶段，保全人若申请提出保全被保全人的商品房预售款账户，人民法院应当对该在建工程施工情况、建筑材料购买情况、工人工资支付以及税费支付等情况作出严格审查，在保证建设工程施工正常进行的情况下，方可采取保全措施，且尽量不采取全部冻结账户资金的方式。即使是在执行阶段，也应在设立该账户的目的已经实现后，或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分，可采取执行措施。
2、山东省高级人民法院（2020）鲁执复422号执行裁定书
本院认为，本案争议的焦点是东营中院冻结商品房预售资金监管账户是否正确。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。人民法院能否执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的法律规定。但是，商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益等功能，人民法院对于该账户的执行，相对于普通账户，应采取较为谨慎的态度。本案中，东营中院依据东营市东营区住房和城乡建设局所作的情况说明，裁定解除对监管账户存款663.30万元的冻结，用于支付农民工工资，并无不当。对于监管账户剩余存款，应在设立该账户的目的已经实现后或账户资金满足项目建设所需资金之外还有剩余，方可采取执行措施。
3、江西省高级人民法院2020年10月27日作出的（2020）赣执复95号执行裁定书
本院认为，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结预售资金监管账户。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，***以《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（*********）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。本案现有证据能够证明茂林房地产公司在江西广信农村商业银行股份有限公司开设的账号为*********的银行账户为茂林华府天地项目第10#幢（楼），第6#幢（楼），第8#、11#幢（楼）的商品房预售资金监管账户，账户内资金系被执行人茂林房地产公司预售房产所得，应优先支付该房产所在工程建设，如不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。目前，因茂林房地产公司拖欠施工方工程款，该工程已处于停工状态。因此，对该预售资金监管账户予以解封，保障众多普通购房者的合法权益不受损害，确保预售资金用于工程施工建设，是符合我国城市房地产管理法规定和***有关通知精神的。综上所述，复议申请人的复议请求成立，应予支持。
4、山东省高级人民法院2020年9月10日作出的（2020）鲁执复261号执行裁定书
本院认为，本案审查的焦点问题是人民法院能否冻结商品房预售资金。根据齐河县商品房预售资金监管协议，济南中院冻结的发林公司在中国农业银行齐河县支行的×××64账户为商品房预售资金监管账户。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。但由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有较大风险，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月，《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法［2013］17号）亦要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。对于本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项，即涉案商品房预售资金监管账户，虽然可以对相应款项予以冻结，但不得影响该监管账户所涉建设工程施工的正常进行，不得影响涉案工程建设资金的及时发放。
5、四川省高级人民法院2020年7月13日作出的(2020)川执复161号执行裁定书
关于案涉监管账户内预售资金的问题，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，采用占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程建设，以保障购房者的利益不受损害。就普通债权的执行而言，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证工程建设正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。本案中，《汉中市中心城区商品房预售资金监管协议书》约定的商品房初始登记已完成，监管协议终止条件已成就。目前，在既没有其他优先受偿权人向执行法院提出异议，复议申请人也未提供建设工程优先债权证据的情况下，执行法院裁定扣划复议申请人名下案涉监管账户内预售资金并无不当。在扣划实施中，优先受偿权人可向执行法院主张权利，执行法院应当进行审查处理。故复议申请人的该项复议理由缺乏事实依据，不能成立。
6、安徽省高级人民法院2020年7月8日作出的（2020）皖执复100号执行裁定书
一审铜陵中院认为，本案的争议焦点为是否应解除对涉案七个银行账户内存款的冻结。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有很大的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年2月26日发布的《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发［2013］17号）要求各地区要切实强化预售资金管理，制定本地区商品房预售资金监管办法，以保障购房者的利益不受损害。本案中，资金监管部门、开户行和铜陵滨江公司根据相关规范性文件签订了商品房预售资金监管协议，涉案的七个银行账户为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户。本案执行中，是否冻结涉案监管账户内的存款，应综合考虑相关法律法规及规范性文件对商品房预售资金的管理规定、项目的施工进度，以及监管资金额度使用等情况，保证建设工程施工正常进行。对于为“雍江壹号院”1号、2号、3号楼，“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金监管账户，由于累计拨付金额已达监管总额，且“雍江壹号院”1号、2号、3号楼已竣工验收，异议人请求解除对账户内资金冻结措施，本院不予支持。对于其余五个监管账户，依现阶段查明的情况，无法确保在扣除本案冻结资金后工程建设资金充足，建设工程施工可正常进行。并且，执行法院已诉前保全了被执行人二百余套在建房屋，执行程序中可依法处置，以保障申请执行人的权利。故对涉案其他五个商品房预售资金监管账户存款的冻结措施，应予解除。异议人铜陵滨江公司异议请求予以部分支持。对于铜陵滨江公司提出的超标的查封问题，因诉前保全中法院预查封的为在建工程，其价值未经评估，且对其价值预估应考虑后续投入、财产处置降价等因素，对异议人提出查封财产超过执行标的额的主张不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下：一、解除铜陵中院依（2020）皖07执74号之二、（2020）皖07执74号之四、（2020）皖07执74号之六、（2020）皖07执74号之九、（2020）皖07执74号之十执行裁定，对铜陵滨江公司开立的农业银行铜陵开发区支行12×××01账户、12×××41账户，建设银行铜陵住房建筑业支行34050166880809554433_1账户、34×××22_1账户、34×××88_1账户内存款的冻结。二、驳回铜陵滨江公司的其他异议请求。
二审本院认为，本案的争议焦点为，执行法院裁定解除冻结案涉五个商品房预售资金监管账户内存款的执行措施是否有法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也要求强化预售资金管理，制定本地区商品房预售资金监管办法，保障购房者的利益不受损害。本案中，北京城建集团要求冻结铜陵滨江公司的七个银行监管账户均为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户，该账户内的资金应当用于相关的工程建设，北京城建集团不是冻结的七个监管账户对应工程的施工方。“雍江壹号院”1号、2号、3号楼，“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金监管账户，即农业银行铜陵开发区支行12×××27账户和建设银行铜陵住房建筑业支行建行34×××56_1账户，累计拨付金额已达预售资金监管总额，而其他五个监管账户对应的工程建设尚未竣工，案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。基于上述事实，并综合考虑执行法院已诉前保全了铜陵滨江公司200余套在建房屋，在本案复议审查期间，铜陵滨江公司仍有191套房屋处于被查封状态，房屋备案总价为158445222元，申请执行人的合法权益基本可以得到保障，铜陵中院对案涉其他五个尚未超过预售资金监管总额的监管账户解除冻结的执行行为并无不当。铜陵中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。复议申请人北京城建集团的复议申请依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回北京城建集团有限责任公司的复议申请，维持安徽省铜陵市中级人民法院（2020）皖07执异13号执行裁定。
7、河北省高级人民法院2019年4月9日作出的（2019）冀执复137号执行裁定书
本院认为，根据******（2016）712号《关于请协商、研究商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务的有关问题的复函》精神，商品房预售款性质上属于房地产开发企业所有。虽然《城市房地产管理法》第四十四条规定商品房预售所得款项，必须用于工程建设，其立法本意主要是为防止开发商将商品房预售款挪作他用，该款应优先用于在建工程建设，以维护购房者的合法权益，故商品房预售款监管账户内资金不宜执行。但结合本案具体情况，复议申请人东陆公司称第三人景泰公司存在将商品房预售金之外的收入存入商品房预售监管账户内，以规避执行的情形，执行法院应查明该情形是否存在，并在查明此基本事实的前提下，再确定执行机构能否采取强制措施。唐山中院在未查清账户内资金性质的情况下，即以（2018）冀02执异1067号异议裁定撤销执行机构对第三人商品房预售资金监管账户的冻结措施，属认定基本事实不清，其结论应予撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下：
一、撤销唐山市中级人民法院的（2018）冀02执异1067号异议裁定。
二、发回唐山市中级人民法院重新审查。
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